Schimmel im Keller und das Dach muss schon lange erneuert werden – wer seine Immobilie verkaufen möchte, weiß, dass solche Mängel den Verkaufspreis deutlich senken. Aber Vorsicht! Wer das verschweigt, dem drohen teure Konsequenzen.
Für Immobilienverkäufer in Deutschland gilt die Mängelhaftung. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §433 Absatz 1 heißt es: „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Ein Sachmangel ist beispielsweise ein undichtes Dach oder andere Mängel an der Bausubstanz. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn die Rechte Dritter die Immobilie für den Käufer nicht bewohnbar machen, zum Beispiel wenn Tante Erna ein Nießbrauchrecht für die Immobilie besitzt.
Diese juristischen Folgen drohen
Für Mängel an der Immobilie, die der Verkäufer verschwiegen hat, steht dem Käufer laut § 437 Nr. 1 BGB eine Nacherfüllung zu. Das ist der Fall, wenn der Verkäufer zum Beispiel Mängel an der Bausubstanz versteckt. Nach § 439 BGB kann theoretisch eine gleiche Sache als Ersatz zur Verfügung gestellt werden – allerdings ist das bei Immobilien wohl kaum möglich. Kann der Verkäufer keinen Ersatz oder die Nacherfüllung leisten, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 440 BGB) oder den Kaufpreis senken (§ 441 BGB).
Für sichtbare Schäden wie ein großes Loch im Fußboden gilt diese Regelung nicht. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass dieser offensichtliche Mangel dem Käufer bei der Besichtigung aufgefallen ist und er die Immobilie mit diesem Wissen gekauft hat. Allerdings wäre eine Ausnahme, wenn der Verkäufer garantiert, dass beispielsweise die Immobilie sofort genutzt werden kann. Da das mit einem großen Loch im Fußboden eher nicht der Fall ist, muss der Verkäufer hier Schadensersatz leisten.
Vor Mängelhaftung schützen
Nicht immer wissen Immobilienverkäufer von Mängeln an ihrer Immobilie und verschweigen diese absichtlich. Wie kann man sich also vor einer Mängelhaftung schützen? Durch bestimmte Klauseln im Kaufvertrag können sich Verkäufer von der Haftung für nach Vertragsabschluss auftretende Sachmängel freimachen. Jedoch gilt das nur für Mängel, die beiden Parteien vor Vertragsabschluss nicht bekannt waren. Hat ein Gutachter den Verkäufer vor dem Verkauf auf die Mängel aufmerksam gemacht, lässt sich dies in einem möglichen Rechtsstreit nachweisen.
Die bessere Lösung ist, die Immobilie von einem Immobilienprofi professionell bewerten zu lassen. So wissen Immobilienverkäufer nicht nur, wie viel ihre Immobilie wert ist, sondern erhalten auch eine Übersicht über alle Mängel am Haus, die dann in den Kaufvertrag aufgenommen werden können. Zusätzlich ist es auch eine sehr gute Verhandlungsgrundlage. Denn versuchen Kaufinteressenten unter Hinweis auf die Mängel den Kaufpreis zu drücken, kann der Verkäufer immer argumentieren, dass diese Mängel bereits in den Kaufpreis eingeflossen sind.
Sie benötigen ein professionelles Gutachten für den Verkauf Ihrer Immobilie oder sind sich bei Formulierungen im Kaufvertrag unsicher? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Nicht fündig geworden:
https://www.anwalt.de/rechtstipps/augen-auf-beim-immobilienkauf-was-ist-zu-beachten_184252.html
https://www.juraforum.de/lexikon/maengelhaftung
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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